Crédit immobilier : différences entre un taux fixe et un taux variable

Taux fixe ou variable ? Chaque formule présente des avantages et des inconvénients à soupeser avec soin en fonction de sa situation personnelle.

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Quel que soit le type de crédit immobilier, il est nécessaire de vérifier le taux d’intérêt global (TEG) qui comprend tous les frais annexes et détermine le coût réel du crédit.

Le prêt à taux fixe : plus de sécurité…

Le taux du prêt immobilier est fixé lors de la signature du contrat de prêt et ne variera pas, quelle que soit l’évolution du marché, sauf si vous renégociez votre crédit ou si vous le remboursez par anticipation. Vous connaissez ainsi dès le départ le coût total du crédit. Les échéances des remboursements peuvent être constantes – le montant des mensualités est identique durant toute la durée du prêt – ou modulées dans le temps. Dans ce cas, vous avez la possibilité soit d’augmenter soit de diminuer le montant des mensualités, par exemple en fonction de vos revenus, ou encore d’augmenter progressivement leur montant chaque année, selon un rythme décidé à la signature du contrat de prêt.

… à un coût plus élevé

Cependant, vous ne pouvez pas profiter des éventuelles baisses de taux. Vous risquez donc de payer des intérêts plus élevés par rapport au marché. De plus, le taux d’intérêt des prêts à taux fixe est plus élevé que pour les prêts à taux variable, avec, en moyenne, une différence de 1,5 à 2% avec les taux révisables et de 1% avec les taux révisables capés.

Le prêt à taux variable, plus avantageux mais plus risqué

Le taux du prêt immobilier est révisé chaque année, à la date anniversaire du prêt, en fonction de l’évolution d’un indice, qui est en général l’indice Euribor, le taux interbancaire au sein de la zone euro. Le taux de départ est plus avantageux que pour un prêt à taux fixe, et vous pourrez profiter des éventuelles futures baisses de taux qui se répercuteront sur le montant des mensualités. Toutefois, en cas de hausse de taux, le coût de votre crédit augmentera d’autant.

Le prêt capé, pour limiter les éventuelles hausses

Pour se protéger des fortes hausses de taux, mieux vaut par conséquent opter pour un prêt « capé », dont le taux ne peut dépasser un « cap », ou plafond, défini lors de la signature du contrat. Il s’agit généralement du taux de départ auquel on ajoute 1 à 3% selon les contrats. Les hausses et baisses de l’indice seront répercutées sur vos mensualités, mais celles-ci ne pourront dépasser un certain montant connu à l’avance. Ce prêt, qui offre une plus grande sécurité aux emprunteurs, est toutefois proposé avec un taux de départ plus élevé qu’un prêt révisable non capé.

Il est généralement possible de transformer un taux variable en taux fixe à des conditions proches de celles du marché en cas de hausse des taux. Cette clause doit être alors incluse dans votre contrat de prêt. A la suite de la publication du rapport du député Frédéric Lefebvre sur les emprunts immobiliers à taux variables, les établissements bancaires ont pris des engagements pour renforcer l’information et la confiance du client, notamment dans ce domaine.

Pour en savoir plus : www.lesclesdelabanque.com

© Uni éditions – Katia Vilaraseau – novembre 2010

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